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Sachverständiger Hans-Uwe Kraemer
Immobilien Kaufberatung, Immobilien Gutachter

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Tel.: 05753 / 3030 40 5(abends)

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Von wegen Notverkauf, Fallbeispiel einer Hauskauf-Beratung: Wer auf falsche Berater hört, gerät schnell in Not
Ein Marken-Fertighaus , Baujahr 1975 121 m² Wohnfläche, zu 120 000 € .
Wert laut Verkehrswertgutachten angeblich 195 000 Euro.
Das sollte eigentlich ein Schnäppchen sein, doch weit gefehlt.

Der Keller sah eigentlich gut aus, alle Wände waren schön wohnlich mit Profilbrettern verkleidet. Bei einer Messung stellte sich heraus, das die Wände hinter der Verkleidung feucht waren, deshalb die wohnliche Verkleidung. Ich errechnete die Kellersanierungskosten, in diesem Fall mit Dränage, in Höhe von 38000 €
Die Wärmedämmung entsprach dem Standard vor der ersten Ölkrise, der Makler sprach von 10000 € für die Fassadendämmung mit einer Thermohaut, als Beleg hatte er sogar ein aktuelles Angebot eines Malers dabei. Ich rechnete jedoch vor, wo dabei überall Wärmebrücken entstehen. Es war nötig den Balkon thermisch zu trennen, den Keller mit zu dämmen und auch der Dachbereich, es war der gesamte Ausbau zu erneuern mit entsprechender Wärmedämmung. Kosten überschläglich 70 000 Euro, wenn man keine Wärmebrücken mit entsprechenden Schimmel und Feuchtigkeit haben möchte.
Die Fenster und die Dachfenster sollten auch gleich dem heutigen Standard angepasst werden Kosten ca. 23000 €. Ich enddeckte eine Holzerkrankung im Dachstuhl durch einen Befall mit Anobien. Ich riet eine Reserve von ca. 15 000 € einzuplanen. Die Heizung war noch das Original aus der Bauzeit, mit dicken Rippenheizkörpern. Ich riet zum Komplettaustausch mit Ausnahme der im Estrich verlegten Leitungen. Kosten ca. 12000 €.

Ich bilanzierte: Bei einem Kaufpreis von 120 000 € kostet meinem Kunden das Haus nach einer notwendigen Renovierung letztendlich 278000 €, zuviel für ein derart einfaches Haus, welches auch nach der Sanierung noch ein Altbau ist .
Mein Rat für den Hauskauf:
Wert des Grundstücks 38 000 € minus Abbruchkosten in Höhe von 22 000 €, dies ergibt einen angemessenen Kaufpreis von 16 000 € . Danach bricht er das Haus ab, stellt sich von einem günstigen Systembauer einen günstigen Neubau hin in Höhe von 115 000 und plant noch Kosten für Grundstücksarbeiten und Hausanschlüsse von 25 000 € ein. Danach hat er einen ansprechenden, zeitgemäßen Neubau zu einem Preis von 178 000 € zzgl. Abbruchkosten, auf einem Grundstück mit alten Baumbestand. Ein echter Traum und in ca. 6 Monaten bezugsfertig.

Leider schlug der Kunde meine Ratschläge in den Wind, er holte sich einen zweiten Berater.

Der Kunde konnte nicht glauben was aus seinem Hauskauf-Wunsch werden sollte und holte sich einen zweiten Berater von einer Beraterkette die scheinbar recht günstig ist und auch Kaufpreisverhandlungen mit Erfolgshonorar führt. Es kam ein Architekt, der Ihm zuriet das Haus zu kaufen, nur viel billiger. Das bisschen sanieren ( mein aufgestelltes Sanierunskonzept wurde Grundsätzlich für richtig gehalten ) solle er selbst als Heimwerker oder mit polnischen "Nachbarn" im Rahmen der "Nachbarschaftshilfe" machen, das wird dann viel günstiger. Er verhandelte den Preis auf 90 000 € herab, und kassierte 10 000 Euro (30%) zzgl. Mwst. Erfolgshonorar für seine hervorragenden Erfolge bei der Preisverhandlung.

Der Hauskäufer kaufte das Haus zu 90 000 € zzgl. 10 000 € zzgl. 16 % Mehrwertsteuer (waren das schöne Zeiten) also 11600 € Erfolgshonorar und fing an, es selbst zu sanieren, in dem Glauben, viel Geld zu sparen. Nachdem der Kunde 2 Jahre recht unkomfortabel auf einer Baustelle lebte und schon über 50 000 € investierte, erlitt er einen Bandscheibenvorfall, als Folge der schweren ungewohnten Bauarbeit.
Als er sich nun entschloss mit Handwerkern weiterzumachen und nachfinanzieren wollte, kündigte die Bank den Kreditvertrag, da das Haus in dem Zustand keinerlei Wert darstellte. Das Haus wurde zwangsversteigert, der Erlös war lediglich 36 000 € abzüglich Gerichtskosten, Verzugszinsen, Bearbeitungsgebühren, Rechtsanwaltgebühren ...

Auf gut Deutsch, das Haus war Futsch, die Schulden sind geblieben.
Folge: private Insolvenz und die Gesundheit ist hinüber.

   
   

 

 

 

 

 

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Aktualität: 11.09..2008



 

 

 

 

 

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